01
购房成本进一步降低！
稳楼市政策还有较大发力空间
9月30日，中国人民银行宣布，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
专家表示，此次下调首套个人住房公积金贷款利率，有利于更好地配合住房相关的商业按揭贷款利率的下行趋势，助力房地产市场的信心回暖。此次政策覆盖范围继续限定首套房，体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。
“这一举措也有利于支持和鼓励部分购房者考虑将商业贷款转为公积金贷款，进一步降低购房成本与负担。有关部门应合理确定个人住房公积金贷款的首付款比例和贷款利率，提升借款和还款便利度，更好满足刚性和改善性住房需求。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为。
庞溟表示，伴随着前期信贷端支持性政策落地生效，下调住房商业贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策组合拳正积极助力房地产市场的信心回暖、情绪修复、成交提振。各地积极落实“因城施策”“一城一策”稳市场、稳预期，多家银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率，部分城市下调了首付比例下限和利率下限。
王继林摄（中经视觉）
东方金诚首席宏观分析师王青认为，这是继两部门公告符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限后，监管层再度针对房地产需求端出台的一项支持政策。近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市“金九”成色不足。高频数据显示，9月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。
在英大证券研究所所长郑后成看来，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。
原因有两点：一是降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；
二是从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，也就是说，降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。
据分析，未来或将有更多政策措施出台落地，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，避免居民中长期贷款需求走弱，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险等，预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大。
02
9月百强房企业绩实现环比增长
传统“金九银十”销售旺季来临，百强房企9月销售额再度反弹回升，但重点城市成交不及预期，楼市继续保持筑底行情。
据克而瑞数据显示，9月TOP100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，虽然同比仍降低25.4%，但降幅较前几月有进一步收窄。
从今年前三季度的累计业绩来看，百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在低位。百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅约45.4%。
规模房企表现分化明显，从环比来看，9月有超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中25家企业环比增幅超过30%，如华润置地、招商蛇口、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。
但9月单月业绩同比去年降低的企业数量有近7成，另外3成企业实现了单月业绩同比增长。
9月份的房地产市场延续筑底行情，30个重点城市供应量环比增长15%，如长沙、南京等城市多个纯新盘集中入市，推盘环比翻番。
今年前三季度成交面积累计同比下降43%。一线城市韧性较强，同环比增幅分别达16%和13%；二三线环比涨跌参半，福州、厦门、南宁等成交底部回升，合肥、成都、西安等前期高热城市增长动能转弱，9月出台了纾困政策的城市诸如天津、青岛、济南、宁波等，成交尚未出现明显好转。
据中指研究院统计，今年三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近3成，成交规模为2015年以来同期最低水平。
中指研究院数据显示，1-9月销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为386.8亿元，权益销售面积均值为253.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%。
其中，销售额进入3000亿级别的房企只有前三甲，碧桂园累计销售额3542.9亿元、保利发展3202.2亿元、万科3126.4亿元。但从9月业绩看，保利发展单月销售额达到412亿元，以较大优势超过碧桂园（336亿元）和万科（346亿元）。
从百强房企销售额均值来看，9月份市场呈现弱复苏迹象。中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析称，2022年1-9月，TOP100房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1个百分点，TOP100房企销售降幅已经是连续4个月收窄，呈现弱复苏。
弱复苏的信号也在融资端有所显露。9月份，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资。1-9月，房企信用债发行规模为368.05亿元，受上年同期发行大幅下降影响，同比上升10.6%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅下降，平均利率为3.21%，环比下降0.16个百分点。
今年以来，大部分房企选择不公开披露销售目标，或是已经主动调降了全年目标。据机构统计，多数公开披露年度目标的规模上市房企目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。四季度房企货值供应、销售去化压力会进一步放大。
对于即将到来的四季度，克而瑞认为，中央及地方需求端政策力度有望加码，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳。
克而瑞分析认为，在这种回暖预期中，城市分化会进一步加剧。上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持；广州、深圳、苏州等一线及强二线市场或将持续修复；南宁、沈阳、昆明等弱二线城市有望企稳。
本文来源：经济日报、界面新闻、中指研究院
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